与房地产公司有所不同，物管公司经营比较务实，不受行业周期性波动影响较小，已上市的港股物管公司平均值PE平均20-30倍。本文为IPO早告诉原创]article_adlist-->　　作者|夏天天　　微信公众号|ipozaozhidao　　据IPO早告诉消息，融创中国（1918.HK）计划考虑到拆分其物业管理业务在港交所独立国家上市，预期融资额10亿美元。　　虽然在融创之前，地产公司拆分物业管理板块分开上市已不是新鲜事物，但作为头部地产公司，还是引发市场较为大的注目，不受此消息推展，昨日融创中国股价涨幅狂一度相似5%。

　　数据表明，今年以来，地产公司物业管理板块密集上市，融资额将近百亿元，且估值比较较好。从股价走势来看，今年以来多家物管公司的股价涨幅早已多达100%　　物管公司年内融资额已近百亿　　今年前7月，物管公司IPO或再融资案例超过10事例，其中IPO案例为6事例。

仅有在7月份，就有三家新物管公司上市，分别是金融街物业、弘阳服务和正荣服务，筹措资金在6.6亿港元、4.2亿港元和 11.4 亿港元附近。　　根据中信证券统计资料，年初至今物管板块 IPO 连同存量公司发售股份规模超过 83.5-88.9 亿元之间，板块融资金额总体相似百亿；下半年物管板块的追加股票供给有可能相似 160 亿元，多达 2020 年上半年。　　中信证券还分析认为，物业管理行业不有可能保持一种只有少数企业上市的现状，优质物业管理公司上市是板块南北完善的标志性事件；如果未来万科、龙湖等一流公司陆续上市，方意味著整个板块南北几乎的成熟期。　　有分析人士回应，不受估值和融资市场需求推展，除了融创之外，目前规模较为大的华润置地、万科物业、龙湖智慧服务、金地物业等都有可能前进涉及物业管理公司的上市。

　　山证国际证券报告指出，物管行业近年的市场展现出是香港股票市场的一道靓丽风景线。未来发展2020年下半年，物管行业的行业收购潮持续展开，集中度更进一步提高，同时将在疫情常态下持续挖出多元服务潜力，修筑业务新的增长点，物管企业还将不会加快布局细分业态业务。　　估值是关键 多家公司股价已缩减到　　据理解，已上市的港股物管公司的平均值PE比较较高的一个最重要原因则在于轻资产运营的物业公司不存在较小的电子货币服务扩展空间，与母公司地产公司可以构成1+1小于2的估值效应。　　与房地产公司有所不同，物管公司经营比较务实，现金流平稳身体健康，不受行业周期性波动影响较小。

据兴业证券数据，港股物管板块平均值估值对应2020/2021年33.6/23.8XPE。物业管理行业获益于4 大规模红利，板块正处于从 1 到 N的较慢扩展期，而电子货币服务于是以经历从 0 到 1 的垦荒期。

　　另据兴业证券报告，这4大规模红利分别为：房地产行业的集中度提高带上动物管行业的集中度提高；资产证券化加快了行业的收收购统合；当前物管公司增大外竣力度，从住宅物管向多元物业业态扩展；物管公司在房地产仅有价值链上下游扩展电子货币服务。　　山证国际还认为，今明两年交付给高峰将为物管行业规模扩展获取了良好基础，辅之于强大的外部扩展势头，物管企业未来业绩将可维持高速快速增长态势，变换现时市场环境下资金对很弱周期投资标的的欢迎，当前的估值未来将会之后获得承托，其业绩以及股价展现出在2020年下半年将高于大市。

　　据IPO早告诉辨别，今年以来涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、时代邻里和滨江服务，涨幅分别超过160%、150%和 130%。　　与此同时，也有机构指出，虽然多数物业管理公司加快融资，但对于轻资产的物业管理公司而言，筹措来作的资金投向往往更为有一点注目。

　　中信证券分析认为，科技应用于的年投放超过几亿规模早已极大，预计很难配备十亿以上的资金。此外，以轻搏重，收购专业服务公司，至今仍未尤其顺利的案例，这有可能和物业管理公司精于相连客户，较短于磨练横向服务有关；收购物业管理公司虽有顺利案例，但可玩性也大大减少。这不仅因为一级市场估值定价水涨船高，更加因为收购市场的产业竞争者数量不少。

　　服务同质化相当严重也是物管行业的普遍现象。中信证券还认为，绝大多数公司还是依赖前期物业管理合约大大减少在管面积，品牌竞争力仍没获得过有效地检验。客户对于品牌的满意度整体偏高，存量时代的竞争只是在低水平的层次进行。

即便是万科、绿城等一线品牌，其基础服务内容和其它物业管理公司差距也没超过不可逾越的程度。　　不可忽视的是，物管公司也面对一些无法规避的风险，如人工成本风险，人工成本占到物业服务企业营业成本比重较小，如果部分城市的最低工资水平下跌过慢，未来将会对行业利润导致断裂。　　光大证券指出，行业还不存在关联方倚赖风险。部分具备开发商背景的物业服务企业中，多数在管面积来自于关联方开发商。

如开发商业务阻碍或转变策略，将造成物业服务企业面对较小艰难。　　就未来发展趋势而言，随着城市化进程公里/小时及人均农村居民收益的持续上升，中国物管行业整体在管总面积袭港较慢快速增长。　　数据表明，中国物管企业在管总面积由2014年大约165亿快速增长至2019年大约239亿平方米，年填充增长率（CAGR）大约为7.7%；百强物管企业在管面积增幅明显低于行业，由2014年大约32亿快速增长至2019年大约104亿平方米，CAGR大约为26.6%；百强物管企业在管面积的集中度由2014年大约19.5%大幅度下降至2019年大约43.6%，马太效应显著。

　　“在管面积的集中化和快速增长趋势为物管公司的估值关上了空间。”一位房地产行业研究人员回应。　　据IPO早告诉理解，物管公司在管面积和储备面积的扩展主要手段除了接续关联房地产开发商业务扩展带给的项目之外，还有减少第三方物业覆盖面积和收购，其中，来自关联房地产公司的项目仍是扩展经营规模的主要手段。

与此同时，各物业企业积极开展的社区电子货币服务虽有所不同，但从大体上主要是环绕“房屋”、“业主”、“公共空间”等层面。　　根据中指院数据表明，2019 年，百强物管企业中有研发背景的企业数量占到比近八成，涉及企业在管面积中约六成来自关联开发商。

　　兴业证券指出，未来优质物管公司营业收入快速增长来自三方面：存量市场市占率持续提升， 增量市场接续房企完工，电子货币服务量价齐升。兴业证券还预计，估计 2025 年国内优质物管市值规模将约 1.6 万亿，大约为当前市值的 5 倍， 未来五年 CAGR 大约30%。优质物管公司的服务户数超过 2.08 亿套，平均值物管费2.6 元/平米月，户均电子货币服务收入大约 2300 元。

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